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Sucesión: ¿cuáles son las opciones si se hereda una vivienda con deuda?

Claves para entender el proceso sucesorio y recomendaciones para que no afecte la finanza del heredero.

Vivienda. Foto: Shutterstock

Una herencia puede tener gusto dulce o amargo. Todo depende de qué se va a recibir. Si se trata de viviendas, el punto clave no es la locación o el estado edilicio, sino cuál es la situación económica del bien. ¿Por qué? Se heredan bienes y, al mismo tiempo, las deudas de la persona que falleció. Por lo tanto, hay que tener ciertas precauciones a la hora de iniciar (si es que se quiere) el proceso sucesorio.

Cada sucesión tiene sus propias complejidades. En un Finanzas de Bolsillo anterior se habló sobre cuáles son los diferentes tipos de aceptación de una herencia (pura y simplemente o bajo beneficio de inventario) y la posibilidad de rechazarla. En otro se abordó cuál es la validez del testamento y cómo funciona. En esta oportunidad se hará foco en qué pasa con las viviendas y las deudas.

Ante la posibilidad de endeudarse con una sucesión, es relevante conocer cuáles son las opciones que ofrece la legislación uruguaya. La abogada Eugenia Cal de Ferrere indicó que lo “fundamental es asegurarse que los bienes de la herencia son suficientes para cubrir las deudas”.

¿A qué se debe la importancia? Un camino es aceptar la herencia pura y simplemente, que es cuando el causante recibe todos los bienes y las deudas. En ese caso, si los bienes como un inmueble o una cuenta bancaria “no alcanzan para cubrir las deudas, los herederos deberán pagarlas con su propio dinero”, es decir, con “el que tienen por fuera de la herencia”, indicó Cal.

“Para poder tomar la decisión correcta y mitigar los riesgos, es recomendable tener lo más claro posible el panorama financiero de la persona fallecida. Así, puede ser conveniente pedir información al registro de actos personales para confirmar que el individuo no estuviera embargado” y acceder a “información sobre la vivienda o los inmuebles que tenía”, agregó.

Veamos un caso hipotético. Juan, que tenía dos hijos y estaba soletero, falleció. Antes de morir no dejó testamento y la herencia es una casa endeudada. Cal señaló que el “acervo sucesorio se dividirá en partes iguales” entre sus hijos, por lo tanto, la deuda también se reparte entre los dos. Esa es la “regla general, pero por supuesto que en el caso concreto puede haber matices que deberán ser analizados”.

¿Qué se aconseja en escenarios así? La abogada recordó que si los herederos aceptaron la herencia, las deudas recaen sobre ellos. “Si no pagan, existe el riesgo de que los acreedores ejecuten la vivienda”, es decir, que la manden a rematar. Harán un “juicio a los herederos y, dependiendo de la situación, el juez resolverá si corresponde su ejecución”.

Además, dijo que hay que tener en cuenta que, “si la vivienda estaba hipotecada, los acreedores tienen derecho de perseguir ese bien e incluso podrán rematarlo si se vende (si no se paga la hipoteca)”.

También indicó que el “pago de ciertas deudas, como lo son la contribución inmobiliaria y primaria, es necesario hacerlo al finalizar la sucesión, ya que se exige para la inscripción del Certificado de Resultancias de Autos”. Es el “documento final de la sucesión que da cuenta en los registros de la propiedad el fallecimiento del causante y quiénes son sus herederos y, en definitiva, nuevos dueños del bien”.

Firma de alquiler. Foto: Fernando Ponzetto

Vender o alquilar.

Ya sea para generar una renta o evitar que el inmueble quede vacío, puede que los herederos quieran alquilarlo mientras se realiza la sucesión. Ahora, ¿cómo funciona? Si hay un “solo heredero y es una persona física, firmará él (o quien le represente)” y, si son varios, tienen que firmar todos, explicó el presidente de la Asociación de Escribanos del Uruguay, Diego Stirling.

Capítulo aparte es si se quiere vender, ya que el escribano explicó que no se puede. No obstante, “si podría aplicarse el instituto de la promesa de enajenación de inmuebles a plazo, en cuyo caso, con la inscripción de la misma el comprador adquirirá un derecho real sobre el inmueble”.

“Luego de dictada la declaratoria de herederos y finalizada la sucesión, los bienes inmuebles serán inscriptos a nombre de los herederos, y estos podrán disponer de ellos libremente tal y como si los hubieran comprado, pudiéndose así dar cumplimiento a la promesa y otorgar la compraventa definitiva”, agregó.

Uso y habitación.

Antes que nada, se debe tener en cuenta que el cónyuge de la persona que falleció tiene derecho a quedarse en el hogar conyugal en forma vitalicia y gratuita. No importa si el bien es propiedad del que murió o si es ganancial. Además, puede hacer uso vitalicio y gratuito de los muebles que están allí.

No obstante, en el Código Civil se establece que se pierde el derecho si el cónyuge supérstite se casa con otra persona, comienza a vivir en concubinato o adquiere un inmueble apto para vivienda de “similares condiciones” al hogar conyugal.

Otro punto es importante es que si el cónyuge supérstite tiene “otro inmueble propio apto para vivienda” al momento de abrir la sucesión similar al hogar conyugal no tiene “derecho real de habitación ni el de uso”.

Si la persona falleció en otro país o es extranjero

Veamos la siguiente situación hipotética. Una persona tiene dos apartamentos en Uruguay, pero desde hace 15 años vive en España. Cuando muere, ¿dónde se realiza el proceso? “El derecho uruguayo considera que, si una persona fallece dejando bienes en Uruguay, su sucesión debe tramitarse en nuestro país, cualquiera sea el lugar de fallecimiento, domicilio o nacionalidad del causante”, dijo Stirling

Si uno de los herederos está fuera del país

“Si uno de los herederos se encuentra fuera del país, podrá firmar el escrito de apertura de la sucesión en el exterior y los sucesivos escritos correspondientes al trámite y enviarlo a Uruguay para su presentación”, señaló Stirling. La otra opción que brindó es “otorgar un poder para pleitos, para que así un apoderado que deberá ser abogado o procurador lo represente en el trámite sucesorio, sin necesidad de retornar”.

¿Qué se puede hacer frente a una sucesión y cómo funcionan los testamentos?

La sucesión, sin importar que sea testada o intestada, “se abre en el momento de la muerte natural de la persona o por la presunción de muerte causada por la ausencia”, indica la legislación.

La herencia se puede aceptar por dos caminos. Una es la aceptación pura y simple, que puede ser expresa o tácita. Si una persona elige esa opción, se hace responsable de todas las obligaciones de la herencia -bienes y deudas-, con el patrimonio que recibirá y con el propio. Otra vía es aceptar bajo beneficio de inventario, donde el heredero pide que se informe sobre la situación del acervo. También se la puede repudiar, lo que significa que no se adquiere nada.

En Uruguay existe la posibilidad de hacer un testamento, aunque tiene limitaciones. Por definición, es un “acto por el cual una persona dispone, conforme a las leyes, del todo o parte de sus bienes, para después de su muerte”. Además, es “esencialmente revocable”, es decir, que el testador puede cambiar su voluntad. Así se establece en el artículo 779 de la ley 16.603.

A su vez, nadie puede acceder al testamento hasta que la persona muere. Después de que fallece, se inicia una sucesión testada donde, entre otras cosas, se comprueba si la división que se dejó por escrito cumple con las restricciones en la legislación.

Fuente: Elpaís