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Escritura, boleto de reserva y préstamos: todo lo que deberías saber a la hora de comprar un inmueble

Adquirir una casa o apartamento, sea a través de una inmobiliaria o de manera directa con el dueño, tiene ciertos trámites y costos asociados.

Compra de una vivienda. Foto: Shutterstock

Al momento de comprar una casa o apartamento en Uruguay, ya sea a través de una inmobiliaria o de manera directa con el dueño, es importante saber sobre el procedimiento de adquisición de un inmueble. Términos como boleto de reservaescrituración y promesa de enajenación no suelen ser parte del día a día de la mayor parte de las personas, por lo que pueden asustar a más de uno. En este Finanzas de Bolsillo veremos cuáles son algunos de los trámites a realizar, cuáles son los costos asociados del proceso y en qué cambia tomar un préstamo hipotecario.

“Una vez que las partes arriban a un acuerdo comercial, con el debido asesoramiento de los profesionales intervinientes, se negociarán y acordarán los términos y condiciones de la transacción inmobiliaria”, indicó a El País el escribano Gustavo Di Genio del estudio Pérez del Castillo.

Y es en ese momento que entra en el juego el boleto de reserva. El profesional explicó que se otorga “a los efectos de sentar las bases del negocio” como el objeto, precio, plazo de escrituración, entre otros puntos. Es un “contrato preliminar cuyo texto extenderá el escribano actuante, designado por la parte que compra”.

Cuando se otorga, es de estilo que quien va a comprar entregue al escribano “una suma de dinero en concepto de depósito en garantía por el negocio proyectado (es de uso y costumbre que sea del 10% del precio pactado)”. Por otra parte, quien va a vender, por lo general, “entrega al profesional interviniente la documentación del inmueble (título de propiedad, planos, etcétera) para su estudio, quien también se constituirá en depositario de la misma”, añadió.

El siguiente paso es la escrituración. En el boleto de reserva se pacta un plazo para que se otorgue la “escritura de traslación de dominio del bien ante escribano público, previo riguroso estudio de toda la documentación relativa al inmueble y sus antecedentes por parte de este (denominado ‘estudio de títulos’)”, indicó.

El plazo “usualmente es de entre 30 y 60 días”, dependiendo de la “complejidad del asunto, el departamento de ubicación del bien y los intereses de las partes”, dijo Di Genio.

La “primera copia de la escritura deberá ser inscripta en el registro público respectivo (Registro de la Propiedad, sección Inmobiliaria del lugar de ubicación del bien), lo que otorgará derecho real en el inmueble. Este trámite también será realizado por el notario actuante”.

Acuerdo entre dos personas. Foto: Archivo

Al mismo tiempo, advierte que, “sin perjuicio de lo anterior”, si se trata de una “futura unidad de propiedad horizontal (edificio en construcción) o existe otra circunstancia que así lo amerite (por ejemplo, el pago del precio en forma diferida), a la escritura de compraventa le podrá preceder una promesa de enajenación o compromiso de compraventa entre las partes”. También es un “contrato preliminar, pero que posee aptitud registral (su inscripción hace nacer el referido derecho real), lo cual resulta una ventaja para el promitente adquirente con relación a otros ordenamientos jurídicos”.

Gastos.

La compra de una casa o apartamento tiene ciertos costos asociados. Di Genio explicó a El País que las sumas “dependerán del monto y complejidad del asunto, el vehículo o estructura jurídica elegida para llevarlo a cabo y demás aspectos que hacen a la transacción inmobiliaria”. El que compra deberá destinar “entre un 5% y un 9% del precio o valor del bien objeto de la operación”.

El escribano enumeró “algunos de los rubros a considerar por los compradores de inmuebles, sin perjuicio de las exenciones impositivas que resulten aplicables y las particularidades que puedan corresponder en cada caso”.

Por un lado está la comisión de intermediación (3% más IVA del monto de la transacción) que tiene derecho a percibir el agente inmobiliario.

También están los honorarios notariales: “el escribano, profesional interviniente (encargado del asesoramiento, estudio de títulos, escrituración e inscripción y agente de retención y percepción de tributos), deberá ser elegido por quien adquiere el activo. De conformidad al arancel oficial vigente, los honorarios notariales por la participación en este tipo de contratos ascienden al 3% más IVA del precio de la operación”.

Otro punto a tener en cuenta son los impuestos. Di Genio comentó que, “salvo excepciones (compra de viviendas promovidas por la Agencia Nacional de Vivienda, por ejemplo), el comprador de un inmueble deberá abonar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), a una tasa del 2% del valor real actualizado del bien (valor catastral, generalmente sensiblemente inferior a su valor de mercado)”.

Por otra parte, “los gastos que hacen al estudio de la documentación relativa al inmueble y la inscripción de los contratos en el registro público respectivo también deben ser asumidos por el comprador. La carga en esta materia dependerá de los antecedentes dominiales del bien. A estos efectos, podemos estimar los costos entre US$ 250 y US$ 400”, indicó Di Genio.

Además, hay que tener “presente que, sin perjuicio de las exoneraciones impositivas que resulten aplicables, el propietario será responsable del pago de una serie de tributos y gastos asociados a la propiedad del bien inmueble o el rendimiento económico por su explotación, a futuro, según corresponda (Contribución Inmobiliaria, Primaria, Patrimonio y Renta, a vía de ejemplo)”, añadió.

Alquiler de vivienda. Foto: Shutterstock

¿Qué cambia en el proceso de compra el tomar un préstamo hipotecario?

“La necesidad (o preferencia) de obtener un préstamo hipotecario para la adquisición de un bien, nos obliga a tomar ciertos recaudos al momento de estructurar la transacción”, dijo Di Genio.

El escribano enumeró aspectos que se deben tener en cuenta. Uno es la aptitud. Entiende que “resulta importante conocer la situación del futuro comprador y del inmueble que será ofrecido en garantía. Es decir, tener cierta certeza de que el cliente cuenta con elementos suficientes para ser aceptado como sujeto de crédito (por su volumen de ingresos, edad, etcétera) y que el bien es pasible de ser objeto de hipoteca (vulgarmente conocido como inmueble que “acepta banco”, que quiere decir que es regular, no tiene adeudos, etcétera)”.

Otro punto es el plazo en el boleto de reserva. Se debe establecer uno “razonable, mayor al de cualquier operación sin financiación”, que permita “tramitar la garantía hipotecaria con el acreedor (banco u otro). Generalmente, la compraventa e hipoteca se suscriben simultáneamente, pagándose el precio con el préstamo obtenido y sirviendo el inmueble que se compra de garantía (podría ofrecerse otro bien o derecho), lo que implica un estudio de la titulación por parte de los escribanos del acreedor, lo cual demanda su tiempo (presentación de carpeta, intercambio de información, tasación del bien, etcétera)”.

El camino del préstamo 

Comprar un inmueble con un préstamo hipotecario es una de las tantas opciones. Elegir ese camino modifica el proceso de adquisición de un bien. Di Genio dijo que, “a efectos de no comprometerse a adquirir un bien sin contar con los fondos suficientes y dependiendo de un tercero (acreedor)”, se sugiere “condicionar la compra a la obtención del crédito hipotecario”. Esto “debe ser hablado y convenido previamente con el vendedor, ya que implica mayor plazo y el cumplimiento de la condición no depende de él. Esto hace que, en caso de no obtenerse el crédito, se pueda rescindir el boleto de reserva sin responsabilidad”, es decir sin abonar nada, añadió.

Consejos para la primera vivienda

“Hay varios aspectos que se deben considerar al adquirir un inmueble, especialmente cuando se realiza por primera vez”, comentó Di Genio. Por un lado, antes de buscar en el mercado y asumir obligaciones, el comprador “debe tener clara su situación económico-financiera”. De tal evaluación dependerá, “en gran medida, si requiere o no financiación (bancaria u otro) para su adquisición”.

Además, entiende que hay que asesorarse desde el punto de vista inmobiliario (que se informe en todos los aspectos de una propiedad como ubicación, valores de mercado, accesibilidad, tipo de vivienda y costos asociados como gastos comunes y tributos), notarial y legal (recurrir a un profesional para concretar la operación), y arquitectónico (consultar a un técnico en la materia revise la propiedad).

Fuente: Elpaís